A continuación encontrará respuestas a preguntas comunes que los propietarios hacen sobre el programa de Cupones de Elección de Vivienda. Si no encuentra la respuesta a su pregunta, contacte a su Autoridad de Vivienda Pública local para orientación específica del programa.
Sobre Inquilinos con Cupón y Evaluación
P: ¿Puedo evaluar a los inquilinos con cupón de manera diferente que a los inquilinos del mercado privado?
R: Puede aplicar los mismos criterios de evaluación a todos los solicitantes, pero en jurisdicciones con protecciones de fuente de ingresos (actualmente más de 20 estados y muchas ciudades), no puede discriminar por fuente de ingresos (es decir, no puede rechazar a alguien únicamente porque usa un cupón). Puede evaluar el historial crediticio, historial de alquiler, antecedentes penales y verificación de ingresos igual que con inquilinos privados. Sin embargo, sus estándares de evaluación deben aplicarse por igual a todos los solicitantes, independientemente de cómo paguen la renta. Algunos propietarios encuentran que la evaluación de la PHA (empleo, verificación de ingresos) reduce la necesidad de extensas verificaciones de antecedentes privadas.
P: ¿Qué pasa si un inquilino con cupón tiene un historial de alquiler deficiente?
R: Tiene derecho a revisar el historial de alquiler y denegar a un solicitante por preocupaciones legítimas (desalojos, historial de falta de pago, daños a la propiedad). Sin embargo, si deniega a un solicitante con cupón, debe asegurarse de que también denegaría a un solicitante del mercado privado en situación similar. Documente sus criterios de evaluación y las razones de la denegación. Algunos inquilinos con cupón pueden tener historiales de inestabilidad habitacional debido a circunstancias previas; evalúe cada solicitud según sus méritos.
P: ¿Puedo requerir un co-firmante para un inquilino con cupón?
R: Generalmente, no. Los co-firmantes no son parte de la estructura del contrato de Cupón de Elección de Vivienda. La PHA esencialmente proporciona la garantía, y requerir un co-firmante adicional no es una práctica estándar. Su contrato debe seguir la plantilla del contrato HAP de la PHA, que no incluye una disposición de co-firmante. Si tiene preocupaciones sobre un inquilino, aborde esas preocupaciones a través de su proceso estándar de evaluación en lugar de requerir un co-firmante.
P: ¿Cómo evalúa la PHA a los inquilinos con cupón?
R: La PHA realiza verificación de ingresos, verificación de empleo y verificación de antecedentes de todos los solicitantes de cupones. Verifican que el solicitante cumpla con los requisitos de elegibilidad del programa (límites de ingresos, estado de ciudadanía, etc.). El alcance de las verificaciones de antecedentes varía según la PHA, pero la mayoría realiza verificaciones de antecedentes penales e historial de alquiler. Puede preguntar a la PHA sobre su proceso de evaluación para un solicitante en particular.
P: ¿Se requiere que los inquilinos con cupón estén empleados?
R: No. El empleo no es requisito para tener un cupón. Los cupones están disponibles para hogares con ingresos por debajo del 50% del Ingreso Medio del Área, lo que incluye personas desempleadas, personas mayores con ingresos fijos, personas con discapacidades que no trabajan, y otros. Sin embargo, deben tener ingresos legales (beneficios públicos, discapacidad, empleo, etc.). La fuente de ingresos del inquilino es verificada por la PHA.
Sobre Términos del Contrato y Ocupación
P: ¿Cuánto dura típicamente un contrato con cupón?
R: La mayoría de los contratos de Cupón de Elección de Vivienda son de un año, aunque pueden ser más cortos o más largos. Usted negocia el plazo del contrato con el inquilino y la PHA. Los contratos de un año son estándar porque la frecuencia de inspección HQS es anual. Usted y el inquilino pueden acordar renovar el contrato por períodos adicionales. Una vez que ambas partes firman, el contrato es vinculante por ese plazo.
P: ¿Puedo requerir un depósito de seguridad de un inquilino con cupón?
R: Sí, puede cobrar un depósito de seguridad igual que lo haría con cualquier inquilino. El monto debe ser razonable y estar en línea con las prácticas de su mercado. Debe seguir las leyes estatales de depósito de seguridad respecto a cuánto puede cobrar, cómo mantiene los fondos y cómo los devuelve o deduce. El programa de cupones no limita los depósitos de seguridad, pero la ley estatal sí lo hace.
P: ¿Puedo limitar el número de ocupantes en la unidad?
R: Sí, pero dentro de los límites legales. La ley de vivienda justa y la ley estatal/local controlan los estándares de ocupación. Generalmente, los estados usan un límite de ocupación de una persona por habitación, más uno. Así que una unidad de un dormitorio podría acomodar 2-3 personas, una de dos dormitorios podría acomodar 4-5. El programa de cupones también tiene sus propios límites de ocupación. Debe aplicar los estándares de ocupación por igual a todos los solicitantes, ya sea que usen cupones o paguen de forma privada.
P: ¿Puedo prohibir mascotas en una unidad con cupón?
R: Sí, puede tener una política de no mascotas igual que en los alquileres del mercado privado. Sin embargo, su política de mascotas debe cumplir con las leyes de vivienda justa respecto a los animales de servicio y animales de apoyo emocional. Los animales de servicio deben ser permitidos independientemente de la política de mascotas. Los animales de apoyo emocional tienen una protección más limitada bajo la ley de vivienda justa. Sus restricciones de mascotas deben aplicarse por igual a todos los inquilinos, con cupón o privados.
P: ¿Qué pasa si un inquilino con cupón quiere agregar un ocupante (compañero de cuarto, pareja) durante el contrato?
R: Cualquier cambio en la composición del hogar requiere la aprobación de la PHA. El ocupante adicional debe pasar la misma evaluación y verificación de ingresos que el inquilino original. Notifique a la PHA de la solicitud, y ellos llevarán a cabo su proceso de aprobación. El contrato puede necesitar ser enmendado. No permita ocupantes no declarados — los cambios de ocupación deben pasar por los canales apropiados.
Sobre Pagos y Renta
P: ¿Cuándo comienzan los pagos HAP?
R: Los pagos HAP generalmente comienzan el mes después de que se ejecuta el contrato y la propiedad pasa la inspección HQS. Entonces, si firma un contrato en marzo y la propiedad pasa la inspección a principios de marzo, los pagos HAP comenzarían en abril. El momento del pago depende del cronograma de procesamiento de su PHA local. Pregunte a su PHA sobre su fecha típica de inicio de pago durante el proceso de solicitud.
P: ¿Qué pasa si el inquilino no paga su porción de la renta?
R: Usted aún recibe la porción de la PHA. La porción del inquilino es su obligación. Si no paga, siga los términos de su contrato y la ley local sobre falta de pago. Puede emitir un aviso de cura (pague la renta o múdese) y proceder con el desalojo si es necesario. El inquilino puede perder su cupón si incumple los términos del contrato. Importante: usted no pierde los ingresos HAP garantizados aunque el inquilino no pague su parte.
P: ¿Puedo aumentar la renta durante el contrato?
R: Generalmente, no. La mayoría de los contratos son a plazo fijo con renta fija. Si desea aumentar la renta para la renovación, debe seguir los procedimientos HAP: notifique al inquilino y a la PHA con el aviso apropiado (generalmente 30 días). La nueva renta no debe exceder la Renta Justa de Mercado. El inquilino puede aceptar el aumento o terminar el contrato. Los aumentos de renta a mitad del contrato no son estándar y requerirían el acuerdo del inquilino.
P: ¿Qué pasa si los pagos HAP se retrasan?
R: Contacte al gerente de rentas de su PHA inmediatamente si no recibe el pago en la fecha esperada. La mayoría de los retrasos se deben a errores de procesamiento o problemas bancarios y se resuelven rápidamente. Si los retrasos son crónicos, escale a la gerencia de la PHA. Sin embargo, retrasos ocasionales de unos días no son inusuales en cualquier sistema de pago gubernamental. Documente los retrasos y haga seguimiento por escrito si persisten.
Sobre Inspecciones y Mantenimiento
P: ¿Con qué frecuencia debe inspeccionarse mi propiedad?
R: Después de la inspección HQS inicial, las propiedades deben pasar una inspección HQS anual. Una vez al año, según el calendario de la PHA, un inspector visitará para asegurar que la propiedad aún cumple con los Estándares de Calidad de Vivienda. Estas inspecciones son obligatorias para continuar recibiendo pagos HAP. Si la propiedad no pasa la inspección anual, tiene 30 días para hacer reparaciones y solicitar una reinspección.
P: ¿Qué pasa si necesito reparaciones importantes entre inspecciones?
R: Usted es responsable de mantener la propiedad según los estándares HQS durante todo el contrato. Si un sistema importante falla (caldera, calentador de agua, plomería), debe repararlo rápidamente para mantener la habitabilidad. El inquilino puede solicitar una reparación, y si usted no la hace, puede contactar a la PHA, que puede retrasar o suspender los pagos HAP hasta que se realicen las reparaciones. Para su protección y la del inquilino, aborde los problemas importantes rápidamente.
Sobre Terminación y Desalojo
P: ¿Puedo desalojar a un inquilino con cupón por violaciones del contrato?
R: Sí, puede desalojar por violaciones del contrato igual que con cualquier inquilino. Sin embargo, debe seguir las leyes de vivienda justa y los procedimientos de desalojo de su estado. La PHA prefiere que resuelva los problemas sin desalojo si es posible — muchas PHA tienen servicios de mediación. Si desaloja, la PHA generalmente continúa pagando HAP hasta la fecha de terminación del contrato, así que tiene ingresos incluso durante el proceso de desalojo. Dé el aviso adecuado y siga los procedimientos de la ley estatal.
P: ¿Qué le pasa al cupón si desalojo a un inquilino?
R: El cupón pertenece al inquilino, no a la propiedad. Si desaloja a un inquilino, pierde su colocación con cupón en su propiedad, pero puede mudarse a otra propiedad de alquiler y transferir su cupón allí. El cupón está vinculado al inquilino, no a la unidad. Una vez que se mudan, la unidad ya no es una unidad con cupón (a menos que la PHA coloque a otro portador de cupón allí).
P: ¿Puedo negarme a renovar un contrato con cupón?
R: Sí, puede elegir no renovar un contrato cuando expire. Debe proporcionar el aviso adecuado (generalmente 30 días, dependiendo de la ley local). No necesita una razón para rechazar la renovación al final del plazo del contrato. Sin embargo, no puede rechazar basado en la fuente de ingresos (uso de cupón) u otras clases protegidas por vivienda justa. Si rechaza la renovación, el inquilino debe desocupar para la fecha de finalización del contrato, y la PHA detiene los pagos. Esto es diferente del desalojo a mitad de contrato — en la renovación, simplemente elige no continuar la relación.
Sobre Protecciones de Fuente de Ingresos
P: ¿Qué es la protección de fuente de ingresos y cómo me afecta?
R: En muchas jurisdicciones, la fuente de ingresos (SOI) es una clase protegida bajo la ley de vivienda justa. Esto significa que no puede denegar vivienda ni tratar a alguien menos favorablemente solo porque usa un Cupón de Elección de Vivienda. Puede evaluar a los solicitantes de manera justa y aplicar los mismos estándares a solicitantes con y sin cupón, pero no puede discriminar por el uso de cupones. Algunos estados y ciudades tienen protecciones SOI explícitas; otros no. Consulte sus leyes locales de vivienda justa. Cumplir con las reglas SOI es sencillo: aplique los mismos criterios de evaluación a todos los solicitantes independientemente de la fuente de financiamiento.
Preguntas Generales del Programa
P: ¿Cómo empiezo a aceptar cupones?
R: Contacte a su Autoridad de Vivienda Pública local y exprese interés en convertirse en propietario con cupones. Le proporcionarán información sobre su programa, requisitos de participación y el proceso de solicitud. Necesitará tener una propiedad que cumpla con los Estándares de Calidad de Vivienda y firmar el contrato HAP. La PHA programará una inspección HQS inicial, y una vez que la propiedad pase, estará listo para aceptar un inquilino con cupón. El proceso generalmente toma de 4 a 8 semanas desde el interés inicial hasta la ejecución del contrato.
P: ¿Hay un número máximo de unidades con cupón que puedo poseer o administrar?
R: No existe un límite federal, pero algunas PHA locales pueden tener políticas que limitan el porcentaje del portafolio de un propietario en unidades con cupones. Esto varía según la PHA. Pregunte a su PHA local sobre cualquier límite de portafolio. Muchas instituciones y grandes propietarios administran cantidades significativas de unidades con cupones sin problemas.
P: ¿Puedo aceptar múltiples inquilinos con cupón en diferentes unidades del mismo edificio?
R: Sí, absolutamente. Puede tener contratos con cupones en múltiples unidades dentro del mismo edificio o portafolio. Cada unidad necesitará pasar su propia inspección HQS y tener su propio contrato HAP. Algunos propietarios encuentran que administrar múltiples unidades con cupones es eficiente y proporciona ingresos más estables en todo su portafolio.