A continuaci\u00f3n encontrar\u00e1 respuestas a preguntas comunes que los propietarios hacen sobre el programa de Cupones de Elecci\u00f3n de Vivienda. Si no encuentra la respuesta a su pregunta, contacte a su Autoridad de Vivienda P\u00fablica local para orientaci\u00f3n espec\u00edfica del programa.
Sobre Inquilinos con Cup\u00f3n y Evaluaci\u00f3n
P: \u00bfPuedo evaluar a los inquilinos con cup\u00f3n de manera diferente que a los inquilinos del mercado privado?
R: Puede aplicar los mismos criterios de evaluaci\u00f3n a todos los solicitantes, pero en jurisdicciones con protecciones de fuente de ingresos (actualmente m\u00e1s de 20 estados y muchas ciudades), no puede discriminar por fuente de ingresos (es decir, no puede rechazar a alguien \u00fanicamente porque usa un cup\u00f3n). Puede evaluar el historial crediticio, historial de alquiler, antecedentes penales y verificaci\u00f3n de ingresos igual que con inquilinos privados. Sin embargo, sus est\u00e1ndares de evaluaci\u00f3n deben aplicarse por igual a todos los solicitantes, independientemente de c\u00f3mo paguen la renta. Algunos propietarios encuentran que la evaluaci\u00f3n de la PHA (empleo, verificaci\u00f3n de ingresos) reduce la necesidad de extensas verificaciones de antecedentes privadas.
P: \u00bfQu\u00e9 pasa si un inquilino con cup\u00f3n tiene un historial de alquiler deficiente?
R: Tiene derecho a revisar el historial de alquiler y denegar a un solicitante por preocupaciones leg\u00edtimas (desalojos, historial de falta de pago, da\u00f1os a la propiedad). Sin embargo, si deniega a un solicitante con cup\u00f3n, debe asegurarse de que tambi\u00e9n denegar\u00eda a un solicitante del mercado privado en situaci\u00f3n similar. Documente sus criterios de evaluaci\u00f3n y las razones de la denegaci\u00f3n. Algunos inquilinos con cup\u00f3n pueden tener historiales de inestabilidad habitacional debido a circunstancias previas; eval\u00fae cada solicitud seg\u00fan sus m\u00e9ritos.
P: \u00bfPuedo requerir un co-firmante para un inquilino con cup\u00f3n?
R: Generalmente, no. Los co-firmantes no son parte de la estructura del contrato de Cup\u00f3n de Elecci\u00f3n de Vivienda. La PHA esencialmente proporciona la garant\u00eda, y requerir un co-firmante adicional no es una pr\u00e1ctica est\u00e1ndar. Su contrato debe seguir la plantilla del contrato HAP de la PHA, que no incluye una disposici\u00f3n de co-firmante. Si tiene preocupaciones sobre un inquilino, aborde esas preocupaciones a trav\u00e9s de su proceso est\u00e1ndar de evaluaci\u00f3n en lugar de requerir un co-firmante.
P: \u00bfC\u00f3mo eval\u00faa la PHA a los inquilinos con cup\u00f3n?
R: La PHA realiza verificaci\u00f3n de ingresos, verificaci\u00f3n de empleo y verificaci\u00f3n de antecedentes de todos los solicitantes de cupones. Verifican que el solicitante cumpla con los requisitos de elegibilidad del programa (l\u00edmites de ingresos, estado de ciudadan\u00eda, etc.). El alcance de las verificaciones de antecedentes var\u00eda seg\u00fan la PHA, pero la mayor\u00eda realiza verificaciones de antecedentes penales e historial de alquiler. Puede preguntar a la PHA sobre su proceso de evaluaci\u00f3n para un solicitante en particular.
P: \u00bfSe requiere que los inquilinos con cup\u00f3n est\u00e9n empleados?
R: No. El empleo no es requisito para tener un cup\u00f3n. Los cupones est\u00e1n disponibles para hogares con ingresos por debajo del 50% del Ingreso Medio del \u00c1rea, lo que incluye personas desempleadas, personas mayores con ingresos fijos, personas con discapacidades que no trabajan, y otros. Sin embargo, deben tener ingresos legales (beneficios p\u00fablicos, discapacidad, empleo, etc.). La fuente de ingresos del inquilino es verificada por la PHA.
Sobre T\u00e9rminos del Contrato y Ocupaci\u00f3n
P: \u00bfCu\u00e1nto dura t\u00edpicamente un contrato con cup\u00f3n?
R: La mayor\u00eda de los contratos de Cup\u00f3n de Elecci\u00f3n de Vivienda son de un a\u00f1o, aunque pueden ser m\u00e1s cortos o m\u00e1s largos. Usted negocia el plazo del contrato con el inquilino y la PHA. Los contratos de un a\u00f1o son est\u00e1ndar porque la frecuencia de inspecci\u00f3n HQS es anual. Usted y el inquilino pueden acordar renovar el contrato por per\u00edodos adicionales. Una vez que ambas partes firman, el contrato es vinculante por ese plazo.
P: \u00bfPuedo requerir un dep\u00f3sito de seguridad de un inquilino con cup\u00f3n?
R: S\u00ed, puede cobrar un dep\u00f3sito de seguridad igual que lo har\u00eda con cualquier inquilino. El monto debe ser razonable y estar en l\u00ednea con las pr\u00e1cticas de su mercado. Debe seguir las leyes estatales de dep\u00f3sito de seguridad respecto a cu\u00e1nto puede cobrar, c\u00f3mo mantiene los fondos y c\u00f3mo los devuelve o deduce. El programa de cupones no limita los dep\u00f3sitos de seguridad, pero la ley estatal s\u00ed lo hace.
P: \u00bfPuedo limitar el n\u00famero de ocupantes en la unidad?
R: S\u00ed, pero dentro de los l\u00edmites legales. La ley de vivienda justa y la ley estatal/local controlan los est\u00e1ndares de ocupaci\u00f3n. Generalmente, los estados usan un l\u00edmite de ocupaci\u00f3n de una persona por habitaci\u00f3n, m\u00e1s uno. As\u00ed que una unidad de un dormitorio podr\u00eda acomodar 2-3 personas, una de dos dormitorios podr\u00eda acomodar 4-5. El programa de cupones tambi\u00e9n tiene sus propios l\u00edmites de ocupaci\u00f3n. Debe aplicar los est\u00e1ndares de ocupaci\u00f3n por igual a todos los solicitantes, ya sea que usen cupones o paguen de forma privada.
P: \u00bfPuedo prohibir mascotas en una unidad con cup\u00f3n?
R: S\u00ed, puede tener una pol\u00edtica de no mascotas igual que en los alquileres del mercado privado. Sin embargo, su pol\u00edtica de mascotas debe cumplir con las leyes de vivienda justa respecto a los animales de servicio y animales de apoyo emocional. Los animales de servicio deben ser permitidos independientemente de la pol\u00edtica de mascotas. Los animales de apoyo emocional tienen una protecci\u00f3n m\u00e1s limitada bajo la ley de vivienda justa. Sus restricciones de mascotas deben aplicarse por igual a todos los inquilinos, con cup\u00f3n o privados.
P: \u00bfQu\u00e9 pasa si un inquilino con cup\u00f3n quiere agregar un ocupante (compa\u00f1ero de cuarto, pareja) durante el contrato?
R: Cualquier cambio en la composici\u00f3n del hogar requiere la aprobaci\u00f3n de la PHA. El ocupante adicional debe pasar la misma evaluaci\u00f3n y verificaci\u00f3n de ingresos que el inquilino original. Notifique a la PHA de la solicitud, y ellos llevar\u00e1n a cabo su proceso de aprobaci\u00f3n. El contrato puede necesitar ser enmendado. No permita ocupantes no declarados — los cambios de ocupaci\u00f3n deben pasar por los canales apropiados.
Sobre Pagos y Renta
P: \u00bfCu\u00e1ndo comienzan los pagos HAP?
R: Los pagos HAP generalmente comienzan el mes despu\u00e9s de que se ejecuta el contrato y la propiedad pasa la inspecci\u00f3n HQS. Entonces, si firma un contrato en marzo y la propiedad pasa la inspecci\u00f3n a principios de marzo, los pagos HAP comenzar\u00edan en abril. El momento del pago depende del cronograma de procesamiento de su PHA local. Pregunte a su PHA sobre su fecha t\u00edpica de inicio de pago durante el proceso de solicitud.
P: \u00bfQu\u00e9 pasa si el inquilino no paga su porci\u00f3n de la renta?
R: Usted a\u00fan recibe la porci\u00f3n de la PHA. La porci\u00f3n del inquilino es su obligaci\u00f3n. Si no paga, siga los t\u00e9rminos de su contrato y la ley local sobre falta de pago. Puede emitir un aviso de cura (pague la renta o m\u00fadese) y proceder con el desalojo si es necesario. El inquilino puede perder su cup\u00f3n si incumple los t\u00e9rminos del contrato. Importante: usted no pierde los ingresos HAP garantizados aunque el inquilino no pague su parte.
P: \u00bfPuedo aumentar la renta durante el contrato?
R: Generalmente, no. La mayor\u00eda de los contratos son a plazo fijo con renta fija. Si desea aumentar la renta para la renovaci\u00f3n, debe seguir los procedimientos HAP: notifique al inquilino y a la PHA con el aviso apropiado (generalmente 30 d\u00edas). La nueva renta no debe exceder la Renta Justa de Mercado. El inquilino puede aceptar el aumento o terminar el contrato. Los aumentos de renta a mitad del contrato no son est\u00e1ndar y requerir\u00edan el acuerdo del inquilino.
P: \u00bfQu\u00e9 pasa si los pagos HAP se retrasan?
R: Contacte al gerente de rentas de su PHA inmediatamente si no recibe el pago en la fecha esperada. La mayor\u00eda de los retrasos se deben a errores de procesamiento o problemas bancarios y se resuelven r\u00e1pidamente. Si los retrasos son cr\u00f3nicos, escale a la gerencia de la PHA. Sin embargo, retrasos ocasionales de unos d\u00edas no son inusuales en cualquier sistema de pago gubernamental. Documente los retrasos y haga seguimiento por escrito si persisten.
Sobre Inspecciones y Mantenimiento
P: \u00bfCon qu\u00e9 frecuencia debe inspeccionarse mi propiedad?
R: Despu\u00e9s de la inspecci\u00f3n HQS inicial, las propiedades deben pasar una inspecci\u00f3n HQS anual. Una vez al a\u00f1o, seg\u00fan el calendario de la PHA, un inspector visitar\u00e1 para asegurar que la propiedad a\u00fan cumple con los Est\u00e1ndares de Calidad de Vivienda. Estas inspecciones son obligatorias para continuar recibiendo pagos HAP. Si la propiedad no pasa la inspecci\u00f3n anual, tiene 30 d\u00edas para hacer reparaciones y solicitar una reinspecci\u00f3n.
P: \u00bfQu\u00e9 pasa si necesito reparaciones importantes entre inspecciones?
R: Usted es responsable de mantener la propiedad seg\u00fan los est\u00e1ndares HQS durante todo el contrato. Si un sistema importante falla (caldera, calentador de agua, plomer\u00eda), debe repararlo r\u00e1pidamente para mantener la habitabilidad. El inquilino puede solicitar una reparaci\u00f3n, y si usted no la hace, puede contactar a la PHA, que puede retrasar o suspender los pagos HAP hasta que se realicen las reparaciones. Para su protecci\u00f3n y la del inquilino, aborde los problemas importantes r\u00e1pidamente.
Sobre Terminaci\u00f3n y Desalojo
P: \u00bfPuedo desalojar a un inquilino con cup\u00f3n por violaciones del contrato?
R: S\u00ed, puede desalojar por violaciones del contrato igual que con cualquier inquilino. Sin embargo, debe seguir las leyes de vivienda justa y los procedimientos de desalojo de su estado. La PHA prefiere que resuelva los problemas sin desalojo si es posible — muchas PHA tienen servicios de mediaci\u00f3n. Si desaloja, la PHA generalmente contin\u00faa pagando HAP hasta la fecha de terminaci\u00f3n del contrato, as\u00ed que tiene ingresos incluso durante el proceso de desalojo. D\u00e9 el aviso adecuado y siga los procedimientos de la ley estatal.
P: \u00bfQu\u00e9 le pasa al cup\u00f3n si desalojo a un inquilino?
R: El cup\u00f3n pertenece al inquilino, no a la propiedad. Si desaloja a un inquilino, pierde su colocaci\u00f3n con cup\u00f3n en su propiedad, pero puede mudarse a otra propiedad de alquiler y transferir su cup\u00f3n all\u00ed. El cup\u00f3n est\u00e1 vinculado al inquilino, no a la unidad. Una vez que se mudan, la unidad ya no es una unidad con cup\u00f3n (a menos que la PHA coloque a otro portador de cup\u00f3n all\u00ed).
P: \u00bfPuedo negarme a renovar un contrato con cup\u00f3n?
R: S\u00ed, puede elegir no renovar un contrato cuando expire. Debe proporcionar el aviso adecuado (generalmente 30 d\u00edas, dependiendo de la ley local). No necesita una raz\u00f3n para rechazar la renovaci\u00f3n al final del plazo del contrato. Sin embargo, no puede rechazar basado en la fuente de ingresos (uso de cup\u00f3n) u otras clases protegidas por vivienda justa. Si rechaza la renovaci\u00f3n, el inquilino debe desocupar para la fecha de finalizaci\u00f3n del contrato, y la PHA detiene los pagos. Esto es diferente del desalojo a mitad de contrato — en la renovaci\u00f3n, simplemente elige no continuar la relaci\u00f3n.
Sobre Protecciones de Fuente de Ingresos
P: \u00bfQu\u00e9 es la protecci\u00f3n de fuente de ingresos y c\u00f3mo me afecta?
R: En muchas jurisdicciones, la fuente de ingresos (SOI) es una clase protegida bajo la ley de vivienda justa. Esto significa que no puede denegar vivienda ni tratar a alguien menos favorablemente solo porque usa un Cup\u00f3n de Elecci\u00f3n de Vivienda. Puede evaluar a los solicitantes de manera justa y aplicar los mismos est\u00e1ndares a solicitantes con y sin cup\u00f3n, pero no puede discriminar por el uso de cupones. Algunos estados y ciudades tienen protecciones SOI expl\u00edcitas; otros no. Consulte sus leyes locales de vivienda justa. Cumplir con las reglas SOI es sencillo: aplique los mismos criterios de evaluaci\u00f3n a todos los solicitantes independientemente de la fuente de financiamiento.
Preguntas Generales del Programa
P: \u00bfC\u00f3mo empiezo a aceptar cupones?
R: Contacte a su Autoridad de Vivienda P\u00fablica local y exprese inter\u00e9s en convertirse en propietario con cupones. Le proporcionar\u00e1n informaci\u00f3n sobre su programa, requisitos de participaci\u00f3n y el proceso de solicitud. Necesitar\u00e1 tener una propiedad que cumpla con los Est\u00e1ndares de Calidad de Vivienda y firmar el contrato HAP. La PHA programar\u00e1 una inspecci\u00f3n HQS inicial, y una vez que la propiedad pase, estar\u00e1 listo para aceptar un inquilino con cup\u00f3n. El proceso generalmente toma de 4 a 8 semanas desde el inter\u00e9s inicial hasta la ejecuci\u00f3n del contrato.
P: \u00bfHay un n\u00famero m\u00e1ximo de unidades con cup\u00f3n que puedo poseer o administrar?
R: No existe un l\u00edmite federal, pero algunas PHA locales pueden tener pol\u00edticas que limitan el porcentaje del portafolio de un propietario en unidades con cupones. Esto var\u00eda seg\u00fan la PHA. Pregunte a su PHA local sobre cualquier l\u00edmite de portafolio. Muchas instituciones y grandes propietarios administran cantidades significativas de unidades con cupones sin problemas.
P: \u00bfPuedo aceptar m\u00faltiples inquilinos con cup\u00f3n en diferentes unidades del mismo edificio?
R: S\u00ed, absolutamente. Puede tener contratos con cupones en m\u00faltiples unidades dentro del mismo edificio o portafolio. Cada unidad necesitar\u00e1 pasar su propia inspecci\u00f3n HQS y tener su propio contrato HAP. Algunos propietarios encuentran que administrar m\u00faltiples unidades con cupones es eficiente y proporciona ingresos m\u00e1s estables en todo su portafolio.