Entendiendo las asignaciones de servicios públicos y por qué importan

Asignaciones de servicios públicos. No es la parte más emocionante de Sección 8, pero es increíblemente importante. Esta es una de esas cosas que la gente no entiende o no se da cuenta de que debería estar cuestionando. Si sus facturas reales de servicios públicos son mucho más altas que la asignación que su PHA estableció, podría estar pagando cientos de dólares de su bolsillo cada mes que no debería tener que pagar. Permítame explicar cómo funciona esto y qué hacer al respecto.

¿Qué es una asignación de servicios públicos?

Una asignación de servicios públicos es la estimación de HUD de lo que un hogar de su tamaño debería gastar cada mes en servicios públicos — típicamente electricidad, gas natural o combustible para calefacción, agua, y a veces alcantarillado y basura. Su PHA establece estas asignaciones basándose en los costos locales de servicios públicos y tipos de edificio. Se supone que reflejan al inquilino promedio en su área pagando por esos servicios en una unidad típica.

Aquí está por qué importa: cuando HUD calcula cuánto alquiler paga usted, restan la asignación de servicios públicos de su porción del alquiler. Entonces si su ingreso es $1,200 por mes y está pagando el 30% de su ingreso hacia el alquiler, eso es $360. Pero si su unidad tiene servicios públicos incluidos en la asignación y la asignación es $100 por mes, su costo de vivienda ajustado es $260, y el voucher cubre más del alquiler real.

En otras palabras, la asignación de servicios públicos determina cuánto dinero de alquiler está disponible para su propietario. Si la asignación es demasiado baja, usted absorbe la diferencia. Si la asignación es precisa o generosa, le va bien.

Cómo se establecen las asignaciones de servicios públicos

Se supone que cada PHA calcula las asignaciones de servicios públicos basándose en el costo real de los servicios en su área. Deben hacer esto regularmente — HUD recomienda al menos cada dos años. Deben considerar diferentes tipos de edificios (un edificio de apartamentos versus una casa unifamiliar usa servicios públicos de manera diferente) y diferentes arreglos de servicios (quién paga por qué).

En la práctica, esto varía enormemente. Algunas PHAs tienen estudios detallados de los costos reales de servicios públicos y ajustan sus asignaciones regularmente. Otras... bueno, digamos que no han actualizado sus asignaciones de servicios públicos en años, aunque los costos de servicios han subido significativamente. Si su PHA cae en la segunda categoría, sus asignaciones probablemente son demasiado bajas.

Puede preguntar a su PHA cómo y cuándo establecieron sus asignaciones de servicios públicos. Pregunte específicamente: "¿Cuándo fue el último estudio de asignaciones de servicios públicos? ¿Cuál fue la metodología? ¿Puedo ver los resultados?" Algunas PHAs le darán respuestas directas. Algunas actuarán como si estuviera pidiendo sus códigos de seguridad. De cualquier manera, tendrá una idea de si estos números son actuales o están desactualizados.

El problema: cuando las asignaciones no coinciden con la realidad

Su PHA dice que la asignación para un apartamento de dos habitaciones es $80 por mes para electricidad y $60 para gas. Pero sus facturas reales son $140 para electricidad y $110 para gas en meses de invierno. Esa es una diferencia mensual de más de $150 que tiene que cubrir usted mismo.

En un año, eso es casi $2,000 de su bolsillo para servicios públicos que no debería estar pagando. Y si ya vive de cheque en cheque con su voucher de Sección 8, $150 extras cada mes pueden significar elegir entre pagar servicios públicos y pagar comida.

Esto sucede más a menudo de lo que pensaría, especialmente:

— En lugares donde los costos de servicios públicos han subido pero la PHA no ha actualizado las asignaciones
— En edificios más viejos y menos eficientes que usan más servicios que la unidad "promedio"
— En áreas con clima extremo que requiere mucha calefacción o aire acondicionado
— Cuando un inquilino vive en una unidad que está inusualmente mal aislada o tiene electrodomésticos viejos

El problema es que se supone que las asignaciones de servicios públicos lo protegen de esto. Ese es todo su propósito.

Cómo las asignaciones de servicios públicos afectan el cálculo de su alquiler

Permítame recorrer un ejemplo real para que pueda ver exactamente dónde importa esto.

Su ingreso: $1,200 por mes
Su parte del 30%: $360
Estándar de pago para su área: $1,500
Asignación de servicios públicos (lo que dice la PHA): $100/mes

Cálculo de HUD: $360 - $100 = $260 es su asistencia de vivienda (su 30% menos la asignación de servicios públicos). Entonces el voucher paga $1,240 para cubrir la diferencia entre sus $260 y el alquiler de $1,500.

Pero ¿qué pasa si la asignación está mal y realmente gasta $200 por mes en servicios públicos? Le faltan $100 cada mes. Su propietario recibe el pago correcto, pero sus facturas reales de servicios salen de su bolsillo.

O aquí hay otro escenario: encuentra una unidad que se alquila por $1,200 (por debajo del estándar de pago). Porque el alquiler es más bajo, su parte del alquiler baja — pero la asignación de servicios públicos se mantiene igual. Así que realmente se beneficia. No todos tienen esa suerte.

Qué hacer si sus facturas de servicios públicos exceden la asignación

Primero, documéntelo. Recopile sus facturas reales de servicios públicos de al menos tres meses, idealmente más. Haga esto durante tanto invierno como verano si es posible para mostrar variaciones estacionales. Calcule su costo mensual promedio.

Verifique si hay una razón para la diferencia. ¿Su unidad es inusualmente vieja o está mal mantenida? ¿Está en un clima con necesidades extremas de calefacción o refrigeración? ¿Está en una unidad compartida con otro inquilino pero usted paga todos los servicios? ¿Hay un problema específico de la unidad como un refrigerador roto que es menos eficiente? A veces la diferencia es legítima.

Solicite un ajuste de asignación de servicios públicos a su PHA. Lleve su documentación. Explique que sus costos reales exceden significativamente la asignación. Pregunte si su PHA le otorgará un aumento especial de asignación. Algunas PHAs harán esto si puede demostrar que la diferencia de costos es real y significativa.

Pregunte a su PHA cuándo actualizaron las asignaciones de servicios públicos por última vez. Si han pasado más de dos años, presione para una actualización. Si los costos de servicios en su área han subido significativamente desde el último estudio, eso es motivo legítimo para un ajuste. Puede solicitarlo por escrito.

Si su unidad tiene problemas de eficiencia, solicite reparaciones. Si los sellos de las ventanas están rotos, el aislamiento es malo, o el sistema de calefacción es ineficiente, eso es un problema de mantenimiento del propietario. Pida a su propietario que lo arregle. Una vez arreglado, sus servicios deberían bajar. Documente las reparaciones y sus ahorros de servicios después.

¿Cuándo cambia la asignación de servicios públicos?

Su asignación de servicios públicos se establece cuando recibe su voucher por primera vez y generalmente se fija por el término de su contrato de arrendamiento. Solo cambia si:

— Su PHA hace una actualización general de asignaciones (lo cual sucede raramente)
— Se muda a una unidad diferente (recibe la asignación para el tamaño y tipo de esa unidad)
— Solicita y recibe un ajuste especial
— La composición de su hogar cambia significativamente (agrega un dependiente, su familia crece)

Esta es otra razón para ser estratégico al elegir una unidad. Si está mirando dos unidades similares y una es más eficiente en energía (electrodomésticos más nuevos, mejor aislamiento, HVAC moderno), esa le costará menos en facturas reales de servicios públicos aunque tengan la misma asignación.

La realidad: las asignaciones de servicios públicos a menudo están subfinanciadas

Esto es lo que he visto una y otra vez: las asignaciones de servicios públicos se establecen demasiado bajas porque las PHAs trabajan con información desactualizada o presupuestos limitados. Cuando los servicios suben y las PHAs no actualizan las asignaciones, la brecha entre lo que se permite y lo que realmente paga se hace cada vez más grande. El sistema asume que debería poder vivir con esa asignación. En realidad, muchas personas no pueden.

Esto es subfinanciamiento sistémico, y no es su culpa. Pero puede resistir. Documente sus costos. Solicite ajustes. Señale cuando las asignaciones están desactualizadas. Sea persistente. Lo peor que puede hacer su PHA es decir no. Y a veces, especialmente si múltiples inquilinos están planteando el mismo problema, las PHAs reconsideran.

Conclusión

Las asignaciones de servicios públicos suenan técnicas y aburridas, pero afectan directamente cuánto dinero le queda cada mes. Si su asignación es demasiado baja, está subsidiando a su propietario y al sistema de vivienda con dinero que no puede permitirse perder. Entienda cuál es su asignación, rastree sus costos reales y hable si hay una brecha significativa. Podrían ser cientos de dólares al año que deberían ir a servicios públicos, no salir de su presupuesto de comida.