Cómo leer su contrato de arrendamiento (sin un título de abogado)

Las cláusulas más importantes del contrato que hay que entender son: el monto del alquiler y la fecha de pago, los términos de los cargos por mora (por lo general un periodo de gracia de 3 a 5 días), la duración y la renovación del contrato, las responsabilidades de mantenimiento, las penalidades por terminación anticipada y qué constituye una violación del contrato. Las cláusulas ilegales — como renunciar a su derecho a demandar, cobrar penalidades por llamar a la inspección de códigos, o exigirle que renuncie a sus derechos de habitabilidad — no son exigibles aunque las haya firmado.

Por qué su contrato importa más de lo que cree

La mayoría de la gente firma un contrato sin leerlo con cuidado. Es comprensible — son largos, están llenos de lenguaje legal y usted está emocionado por mudarse a un lugar nuevo. Pero su contrato es un acuerdo vinculante que rige su vivienda durante el próximo año o más. Saber lo que contiene puede ahorrarle miles de dólares y mucho estrés.

Esta guía repasa las secciones que más importan, en lenguaje sencillo.

Lo básico: alquiler, fechas y quién está en el contrato

Monto del alquiler. Confirme el monto mensual exacto. En la Sección 8, esto debería coincidir con su TTP (Pago Total del Inquilino) — la porción de la que usted es responsable.

Fecha de pago. Por lo general el día 1 del mes. Algunos contratos dicen "en o antes de" una fecha específica.

Cargos por mora. La mayoría de los estados permiten cargos por mora, pero deben ser "razonables." Estructuras comunes: un cargo fijo (como $50) o un cargo diario después de un periodo de gracia (por lo general de 3 a 5 días). Algunos estados limitan los cargos por mora al 5-10% del alquiler mensual.

Duración del contrato. La mayoría de los contratos residenciales son de 12 meses. Después de que termina el plazo, el contrato por lo general se convierte en mes a mes a menos que se renueve. Verifique si la renovación automática exige que usted dé aviso 30 a 60 días antes del vencimiento.

Inquilinos nombrados. Todos los que vivan en la unidad deberían estar en el contrato. Los ocupantes no autorizados pueden ser motivo de desalojo. Si alguien se muda o se va, actualice el contrato con su propietario.

Depósitos de seguridad

Cuánto. La mayoría de los estados limitan los depósitos de seguridad a 1 o 2 meses de alquiler. Unos pocos no tienen límite.

Qué cubre. Los daños más allá del desgaste normal. El desgaste normal — pisos rayados, pintura desteñida, pequeños agujeros de clavos — no puede descontarse de su depósito.

Plazo de devolución. Los estados exigen que los propietarios devuelvan los depósitos dentro de los 14 a 60 días después de la mudanza, junto con una lista detallada de cualquier descuento. Si su propietario no cumple con este plazo, es posible que tenga derecho al depósito completo más penalidades.

Mantenimiento y reparaciones

Responsabilidades del propietario. El propietario debe mantener la propiedad en condiciones habitables. Esto incluye reparaciones estructurales, plomería, calefacción, electricidad, control de plagas y áreas comunes. Usted no puede renunciar a estos derechos.

Responsabilidades del inquilino. Por lo general usted es responsable de mantener su unidad limpia, no causar daños, desechar la basura y reportar los problemas de mantenimiento con prontitud.

Procedimientos para solicitar reparaciones. Algunos contratos exigen solicitudes de reparación por escrito. Siga el proceso que especifique el contrato — le protege si las cosas se agravan.

El anexo del contrato de la Sección 8 (HUD-52641-A)

Si está en la Sección 8, hay un anexo obligatorio de HUD que anula cualquier término contradictorio del contrato estándar. Disposiciones clave:

El propietario debe mantener la unidad conforme a los estándares HQS. El plazo del contrato debe ser de por lo menos un año. El propietario no puede cobrar pagos adicionales por fuera del alquiler aprobado. Los aumentos de alquiler requieren la aprobación de la PHA y un aviso de 60 días.

Si el contrato de su propietario dice algo diferente del anexo de HUD, gana el anexo.

Terminación anticipada y ruptura del contrato

Penalidades. La mayoría de los contratos cobran una tarifa por terminación anticipada — a menudo 1 o 2 meses de alquiler. Algunos exigen que pague el alquiler hasta que se vuelva a alquilar la unidad.

Excepciones. Las leyes federales y estatales anulan las penalidades del contrato en ciertas situaciones: despliegue militar (SCRA), violencia doméstica (VAWA), condiciones inhabitables y acoso del propietario.

Requisitos de aviso. Aunque esté dispuesto a pagar la penalidad, por lo general debe dar un aviso por escrito de 30 a 60 días antes de irse.

Cláusulas que son ilegales (aunque las haya firmado)

Algunas cláusulas del contrato no son exigibles sin importar su firma:

"El inquilino renuncia al derecho a una vivienda habitable." Usted no puede renunciar a su derecho a una vivienda segura y habitable. Punto.

"El inquilino renuncia al derecho a demandar." En la mayoría de los estados, las renuncias previas al derecho de acción legal no son exigibles.

"El inquilino acepta no contactar a la inspección de códigos." Ilegal. Usted siempre tiene derecho a reportar violaciones del código de vivienda.

"El propietario puede entrar en cualquier momento sin aviso." La mayoría de los estados exigen un aviso de 24 a 48 horas para la entrada que no sea de emergencia.

"El inquilino es responsable de todas las reparaciones." Los propietarios no pueden trasladarle a usted sus obligaciones de mantenimiento.

Cargos por mora excesivos. Los cargos desproporcionados respecto al monto del alquiler pueden anularse como penalidades en lugar de cobros legítimos.

Antes de firmar: una lista de verificación

Lea todo el contrato antes de firmar. Pregunte por cualquier cosa que no entienda. Llévelo a casa si necesita tiempo — un propietario legítimo le dará por lo menos 24 horas.

Verifique que: el monto del alquiler coincida con lo acordado, todos los inquilinos estén nombrados correctamente, la duración del contrato sea la que esperaba, las políticas de mascotas coincidan con lo que se habló, el monto del depósito de seguridad cumpla con la ley estatal, y que no haya nada sobre penalidades por contactar a las autoridades.

Guarde una copia firmada. Si el propietario no le da una, eso es una señal de alerta.