La Renta Justa de Mercado (FMR, por sus siglas en inglés) es la cantidad que HUD determina que se necesita para alquilar un apartamento modesto y seguro en su área. Se fija en el percentil 40 de los alquileres — lo que significa que el 40% de las unidades del área se alquilan al nivel de la FMR o por debajo. Su autoridad local de vivienda usa la FMR para fijar su estándar de pago, que determina directamente el alquiler máximo que cubrirá su voucher.
Cómo calcula HUD la Renta Justa de Mercado
Cada año, HUD publica cifras actualizadas de FMR para cada área metropolitana y condado del país. El cálculo usa datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (American Community Survey), datos de alquiler de personas que se mudaron recientemente y ajustes locales. Las FMR se fijan por número de recámaras — la FMR de 2 recámaras es la base, y los demás tamaños se calculan como proporciones.
Las FMR se actualizan anualmente, por lo general se publican en el otoño y entran en vigor el octubre siguiente. Si los alquileres en su área han subido rápido, la FMR puede quedarse atrás respecto a las condiciones reales del mercado.
FMR vs. estándar de pago — ¿cuál es la diferencia?
La FMR es lo que HUD publica. Su estándar de pago es lo que su PHA realmente usa, y puede fijarse entre el 90% y el 110% de la FMR (o más con la aprobación de HUD). Una PHA en un mercado de alquiler ajustado podría fijar los estándares de pago en el 110% de la FMR para ayudar a los beneficiarios de vouchers a encontrar apartamentos. Una PHA con muchas unidades asequibles podría fijarlo en el 90%.
Su estándar de pago — no la FMR — es lo que determina el alquiler máximo que cubrirá su voucher. Si encuentra un apartamento que cuesta más que el estándar de pago, usted paga la diferencia de su bolsillo (hasta el 40% de su ingreso mensual ajustado para los arrendamientos nuevos).
Rentas Justas de Mercado de Área Pequeña (SAFMR)
Las FMR estándar cubren toda un área metropolitana. Pero los alquileres en el centro de Manhattan son muy diferentes de los alquileres en las afueras de Queens, aunque sean la misma área metropolitana. Las FMR de Área Pequeña (SAFMR) fijan tarifas diferentes por código postal, lo que puede dar a los beneficiarios de vouchers más poder adquisitivo en los vecindarios de menor costo y una asistencia más realista en los de alto costo.
HUD exige las SAFMR en unas dos docenas de áreas metropolitanas y permite que cualquier PHA se acoja a ellas. Si su PHA usa las SAFMR, su estándar de pago depende del código postal en el que esté buscando.
¿Qué pasa si la FMR es demasiado baja para su área?
Si le cuesta encontrar una unidad dentro del estándar de pago, tiene opciones:
Pregunte por los estándares de pago de excepción. Las PHA pueden solicitar la aprobación de HUD para estándares de pago por encima del 110% de la FMR en áreas o circunstancias específicas.
Fíjese en las áreas con SAFMR. Si su PHA usa las SAFMR, algunos códigos postales pueden tener estándares de pago más altos que otros.
Solicite una adaptación razonable. Si tiene una necesidad relacionada con una discapacidad de un tipo específico de unidad que cuesta más, es posible que pueda obtener un estándar de pago de excepción como adaptación razonable.
Busque en diferentes vecindarios. Los estándares de pago pueden rendir más en áreas con alquileres promedio más bajos, sin dejar de cubrir sus necesidades de escuelas, transporte y servicios.
Negocie con los propietarios. Algunos propietarios bajarán el alquiler para ajustarse al estándar de pago, especialmente si de lo contrario tendrían una vacante.
Cómo consultar la FMR de su área
HUD publica los datos de FMR en huduser.gov/portal/datasets/fmr.html. Puede buscar por estado, condado o área metropolitana. El sitio web de su PHA también debería indicar sus estándares de pago actuales, que pueden diferir de la FMR publicada.