Qué hacer cuando un propietario rechaza su voucher

Ha estado en una lista de espera durante meses — tal vez años. Finalmente recibió su Housing Choice Voucher. Y ahora propietario tras propietario le dice "no". Si esto le está pasando, quiero que sepa dos cosas: no está solo y no está indefenso. La discriminación contra vouchers es una de las partes más frustrantes del sistema de vivienda asequible, y sucede con mucha más frecuencia de lo que debería. Hablemos de lo que está pasando y de lo que realmente puede hacer al respecto.

Por qué los propietarios rechazan vouchers

Algunos propietarios tienen razones logísticas legítimas para dudar — el proceso de inspección HQS puede sentirse invasivo, el papeleo de la PHA toma tiempo, y los pagos de alquiler vienen de una agencia gubernamental en lugar de directamente del inquilino. Pero seamos honestos: mucho del rechazo de vouchers se reduce al estigma. Algunos propietarios asocian a los inquilinos de Sección 8 con estereotipos sobre daños a la propiedad o pagos tardíos, ninguno de los cuales está respaldado por la evidencia. Los beneficiarios de vouchers son inquilinos como cualquier otro, y el programa en realidad garantiza una porción del alquiler — algo que ningún inquilino a precio de mercado puede ofrecer.

Sea cual sea la razón, cuando le sucede a usted, se siente personal. Y puede poner en serio riesgo su plazo de vivienda, ya que la mayoría de las PHAs le dan 60 a 120 días para encontrar una unidad antes de que su voucher expire. Así es cómo manejarlo.

Paso 1: Averigüe si es legal donde usted vive

Lo primero que necesita saber es si la discriminación por "fuente de ingreso" es ilegal en su estado o ciudad. Las leyes de protección por fuente de ingreso (SOI) prohíben a los propietarios negarse a alquilarle específicamente porque está pagando con un voucher.

Actualmente, aproximadamente dos docenas de estados más muchas ciudades y condados individuales tienen alguna forma de protección SOI. La lista incluye estados como California, Connecticut, Illinois, Maryland, Massachusetts, Minnesota, New Jersey, New York, Oregon, Vermont, Washington, y otros. Algunas ciudades — como New York City, Chicago y Washington D.C. — tienen sus propias protecciones locales incluso si la ley estatal es más débil.

Si está en una jurisdicción con protecciones SOI, un propietario que rechaza su voucher está violando la ley. Eso le da verdadero poder y verdadero recurso.

Si está en un estado sin estas protecciones, un propietario puede rechazar legalmente su voucher en la mayoría de los casos. Eso es injusto, pero es la realidad actual en muchas partes del país. Aun así, todavía tiene opciones — siga leyendo.

Paso 2: Documente todo

Ya sea que la discriminación SOI sea ilegal o no donde usted vive, comience a llevar registros desde el momento en que inicie su búsqueda de vivienda. Para cada propiedad que contacte, anote la fecha y hora de la conversación, con quién habló y exactamente qué se dijo. Si se comunica por correo electrónico o mensaje de texto, guarde esos mensajes. Si un propietario le dice verbalmente que no acepta Sección 8, anote las palabras exactas que usó.

Esta documentación sirve para dos propósitos. Primero, si está en una jurisdicción donde la discriminación por voucher es ilegal, es su evidencia. Segundo, incluso si es técnicamente legal, los patrones de rechazo a veces pueden revelar violaciones de la ley federal de vivienda justa — particularmente si el rechazo de un propietario afecta desproporcionadamente a una clase protegida (raza, discapacidad, estatus familiar, etc.).

Paso 3: Presente una queja (si es ilegal)

Si está en una jurisdicción con protecciones SOI y un propietario rechaza su voucher, puede presentar una queja de discriminación de vivienda. Aquí es adonde ir:

Su agencia local o estatal de vivienda justa. Muchos estados y ciudades tienen sus propias agencias que manejan quejas SOI. Estas son a menudo más rápidas que el proceso federal y tienen investigadores que se especializan en la ley local de vivienda.

La Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO) de HUD. Puede presentar una queja ante HUD si la discriminación también toca una clase protegida a nivel federal (raza, color, origen nacional, religión, sexo, estatus familiar o discapacidad). Puede presentarla en línea en el portal de quejas de HUD o llamar a la línea de vivienda justa de HUD al 1-800-669-9777.

Una organización local de vivienda justa. Organizaciones sin fines de lucro de vivienda justa existen en la mayoría de las áreas metropolitanas y pueden ayudarle a presentar quejas, realizar investigaciones de prueba (donde investigadores entrenados se hacen pasar por solicitantes para confirmar la discriminación), y a veces proporcionar representación legal sin costo.

Generalmente tiene hasta un año desde la fecha del acto discriminatorio para presentar una queja ante HUD, aunque los plazos estatales y locales pueden ser más cortos o más largos. No espere — presente lo antes posible mientras su documentación está fresca.

Paso 4: Pida ayuda a su PHA

Su PHA quiere que usted firme un contrato de arrendamiento — un voucher sin usar no ayuda a nadie. Muchas PHAs tienen programas de enlace con propietarios, asistencia para búsqueda de vivienda, o listas de propietarios que aceptan vouchers. Llame a su trabajador de caso de la PHA y explique lo que está sucediendo. Pregunte específicamente sobre:

Programas de incentivos para propietarios. Algunas PHAs ofrecen bonos de firma, fondos de mitigación de daños, o procesos de inspección acelerados para atraer propietarios. Si su PHA tiene estos, pueden ser un verdadero punto de venta cuando está hablando con un propietario indeciso.

Extensión de voucher. Si su ventana de búsqueda de 60 o 120 días se está agotando y ha estado haciendo esfuerzos de buena fe, pida una extensión. La mayoría de las PHAs tienen la autoridad para extender su período de búsqueda — especialmente si puede demostrar que ha estado buscando activamente y enfrentando rechazos.

Portabilidad. Si su mercado local es demasiado hostil, puede "transferir" su voucher a una jurisdicción de PHA diferente. Esto significa que podría buscar vivienda en una ciudad o condado vecino donde los propietarios podrían ser más abiertos o donde existan protecciones SOI.

Paso 5: Ajuste su estrategia de búsqueda

Si está chocando contra paredes, aquí hay algunos ajustes prácticos que han funcionado para personas a las que he ayudado:

Enfóquese en propietarios pequeños. Los propietarios individuales y los arrendadores de pequeña escala son a menudo más abiertos a vouchers que las grandes compañías de administración. Pueden no tener una política general contra Sección 8 como lo hacen algunos administradores de propiedades corporativos. Si ha tenido desafíos con su historial de alquiler, nuestra guía para alquilar con un historial de alquiler pobre tiene estrategias adicionales.

Preséntese usted primero, no el voucher. Cuando se comunique con un propietario, preséntese como un inquilino potencial primero. Hable sobre su historial de alquiler, su empleo, su estabilidad. El voucher es parte de su paquete financiero — garantiza una porción del alquiler. Preséntelo de esa manera.

Busque propiedades LIHTC. Los apartamentos construidos con Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos ya están restringidos por ingresos y generalmente son muy receptivos con los beneficiarios de vouchers. Muchos buscan activamente inquilinos con vouchers porque es un buen arreglo financiero para la propiedad.

Amplíe su área geográfica. Si solo ha estado buscando en un vecindario, expanda su radio. Las áreas suburbanas y las ciudades más pequeñas a menudo tienen mejor disponibilidad y propietarios más receptivos.

Consulte viviendas sin fines de lucro y de misión social. Organizaciones que construyen y administran viviendas asequibles — corporaciones de desarrollo comunitario, organizaciones de vivienda sin fines de lucro, organizaciones religiosas — típicamente dan la bienvenida a los beneficiarios de vouchers y pueden tener unidades disponibles.

Sepa que esto no se trata de usted

He visto a personas internalizar el rechazo del voucher como un fracaso personal. No lo es. Un propietario que no acepta su voucher está tomando una decisión de negocios — a menudo una mal informada — o actuando basado en un estigma que no tiene nada que ver con quién es usted como persona o como inquilino.

Su voucher representa una fuente garantizada de ingresos respaldada por el gobierno federal. Usted pasó por un largo proceso para obtenerlo. Se lo ganó. No permita que nadie le haga sentir lo contrario.

Siga buscando, siga documentando y siga abogando por usted mismo. La situación de vivienda correcta está ahí afuera, y tiene más herramientas de las que cree para llegar allí.